W piątek wieczorem do Centralnego Biura Antykorupcyjnego wpłynęło zawiadomienie dotyczące sprawy atrakcyjnej działki w pobliżu Opery Leśnej w Sopocie. Czy miasto mogło odebrać działkę i samemu zarobić na jej sprzedaży? Pytanie to pojawia się ponownie. Teraz w związku z planami rozbudowy Ergo Areny. Urzędnicy Gdańska i Sopotu zabierają się do sporządzania planów zagospodarowania terenów przyległych do Ergo Areny. Jak zapowiedziano, przy istniejącej hali powstać może mniejsza, nazywana „małą salą”. Miałaby ona 1500 m2 i mieściła ok. 2800 osób. W ramach partnerstwa publiczno-prywatnego zbudowany zostałby także trzygwiazdkowy hotel z 200 pokojami.
Wskazywano, że istnieje zapotrzebowanie na halę sportową, z której odpłatnie mogliby korzystać mieszkańcy w celach rekreacji ruchowej. W hali takiej mogły by też odbywać się mniejszej rangi rozgrywki sportowe oraz kameralne koncerty.
Pojawiło się pytanie, które padło na kolejnym spotkaniu z mieszkańcami. W poniedziałek w Urzędzie Miasta Sopotu, podczas posiedzenia komisji rozwoju i urbanistyki Rady Miasta Sopotu zadał je prezes Sopockiego Klubu Tenisowego Bartłomiej Białaszczyk: – Dlaczego nie zbudujecie hali na działce przy Operze Leśnej, przecież możecie ją odebrać?
HISTORIA „DZIAŁKI WIERZBICKIEGO”
Żeby zrozumieć pytanie Białaszczyka, trzeba cofnąć się o 22 lata. Wówczas w wyniku przetargu, do którego zgłosił się jeden oferent, działka przy ulicy 1 Maja została przekazana w wieczyste użytkowanie ówczesnemu prezesowi firmy Trefl panu Kazimierzowi Wierzbickiemu oraz jego małżonce. Warunkiem umowy zawartej pomiędzy miastem a inwestorami było wybudowanie hali sportowo-widowiskowej do roku 2001. Hala nigdy nie powstała. Niedawno działkę przejęła spółka, w której główne udziały ma firma reprezentująca dewelopera z grupy kapitałowej BaseCamp.
Miasto oddało działkę w użytkowanie prezesowi Wierzbickiemu za 2 369 515 zł. Nieoficjalnie mówi się, że została sprzedana za 36 milionów zł. To mniej więcej tyle, ile będzie kosztowało zbudowanie nowej hali przy Ergo Arenie. Urzędnicy po raz kolejny tłumaczą, że działki nie mogli odebrać. Powołują się przy tym na ekspertyzy prawne (to nie oznacza, że przedstawiają je w czasie publicznych wystąpień), według których pan Wierzbicki podjął się wszelkich starań, by spełnić warunki umowy, ale budowa kolejnej, mniejszej hali na użytkowanej przez niego działce nie miała sensu.
Halę w niebyt zepchnęła przede wszystkim Ergo Arena, mówił Radiu Gdańsk w 2017 roku Kazimierz Wierzbicki:
– W 1999 roku Urząd Kultury Fizycznej i Sportu ogłosił konkurs na budowę dużej hali widowiskowo-sportowej na ponad 10 tys. widzów ze znaczącym dofinansowaniem z budżetu państwa (50 mln zł). Sopot i Gdańsk porozumiały się, wspólnie wystartowały w konkursie i wgrały go. Z tym obiektem planowana przeze mnie hala na 5 tys. widzów nie byłaby w stanie konkurować, co podważyło ekonomiczne założenia inwestycji. Co więcej, konkurencja między takimi obiektami byłaby szkodliwa, bowiem pogłębiałaby deficyt utrzymania. W tym samym czasie Sopot zbudował Halę 100-lecia Sopotu na 2000 widzów, w której koszykarze rozgrywali mecze od 2001 roku.
PRZENIESIENIE SCHRONISKA DLA ZWIERZĄT
Problemem było także umiejscowienie działki przy schronisku dla bezdomnych zwierząt. W 1999 roku rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej pojawił się wymóg „lokalizacji schronisk dla zwierząt w miejscach oddalonych co najmniej 300 metrów od siedzib ludzkich”. W 2002 roku minister stwierdził, że 300-metrowe oddalenie dotyczy również obiektów użyteczności publicznej. Dwa lata później odległość została zmniejszona do 150 metrów.
To rozporządzenie, biorąc pod uwagę lokalizację spornej działki, uniemożliwiało jakiekolwiek inwestycje. Między innymi dlatego w roku 2015 przeprowadzono konsultacje społeczne i wybrano nową lokalizację schroniska – ul. Malczewskiego. Nie obyło się bez kontrowersji. Pojawiły się m.in. pogłoski, jakoby miasto ustępowało inwestorowi, by ten mógł odsprzedać teren deweloperom. Miasto podkreślało wówczas, że teren działki jest wykluczony z jakiejkolwiek zabudowy mieszkaniowej.
Schronisko przeniesiono w roku 2018. W październiku 2019 roku pojawiła się informacja o sprzedaży działki. Prawo do jej użytkowania ma obecnie spółka BC Sopot, której udziałowcami są Trefl S.A. oraz firma będąca podmiotem międzynarodowej grupy kapitałowej BaseCamp. Przy czym Trefl S.A. jest udziałowcem mniejszościowym.
„CZY WY NAS MACIE ZA IDIOTÓW?”
BaseCamp to firma znana z budowy komercyjnych domów studenckich. Miasto mówi więc o powstaniu akademików. Miejscy działacze natomiast o tym, że spełniły się ich przepowiednie i działka została przekazana deweloperowi. Wskazują oni, że zbudowany zostanie wielki gmach z 500 pokojami na wynajem.
Informacje o planach budowy domu studenckiego zbiegły się z przedstawieniem pomysłów na rozbudowę Ergo Areny. Tu do akcji wkroczył prezes SKT, który w czasie poniedziałkowego spotkania nie przebierał w słowach:
– Pytanie do radnych, czy wy uważacie nas za idiotów, bo to jest już żenujące. Pani radna Grażyna Czajkowska napisała interpelację (w sprawie działki przy Operze Leśnej – przp. red.), pan prezydent odpowiedział pani Czajkowskiej, że w Sopocie i okolicach jest zbyt dużo hal, w związku z tym nie potrzeba budować hali, którą miał budować pan Wierzbicki. Państwo zgodzili się na przeniesienie prawa do użytkowania wieczystego. Pan Wierzbicki zarobił około 30 mln zł, hala nie powstała. Kilka dni temu pan Karnowski opowiadał w Ergo Arenie, że hale są w Sopocie potrzebne. Teraz mówicie państwo, że niezbędne są też hotele przy obiektach sportowych. Mam pytanie, kiedy mówicie prawdę?
Białaszczyk przypomniał, że prezydent przy poparciu radnych, piętnował zarząd SKT, gdy ten chciał postawić hotel dla ekip sportowych obok kortów: – Wszyscy państwo pisaliście, spotykaliście się, dyskutowaliście o tym, żeby nie powstał hotel przy kortach. Dziś mówicie, że przy obiektach sportowych funkcja hotelowa jest niezbędna. Po prostu robicie z mieszkańców idiotów, robicie im wodę z mózgów.
„CHCEMY, BY ZAJĄŁ SIĘ TYM PROKURATOR ŚWIĘCZKOWSKI”
To właśnie prezes SKT złożył zawiadomienie do CBA. Podkreśla, że chce, by sprawą zajął się zastępca Prokuratora Generalnego Prokurator Krajowy Bogdan Święczkowski. Powołuje się przy tym na orzecznictwo Sądu Najwyższego, dostarczając opinię prawników: „Postanowienia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego określające sposób korzystania z gruntu, w tym obowiązki użytkownika wieczystego, wiążą nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego, ale także nabywców tego prawa”.
Poniżej przedstawiamy orzeczenia, na które powołuje się Bartosz Białaszczyk, zarzucając prezydentowi Jackowi Karnowskiemu działanie na szkodę gminy oraz kopię wniosku skierowanego do CBA.
Materiał dotyczący tej sprawy będzie emitowany na antenie Radia Gdańsk po godzinie 17.30. Zapraszamy do wysłuchania.
OPINIA PRAWNIKÓW PRZEKAZANA PRZEZ BARTŁOMIEJA BIAŁASZCZYKA
I CSK 129/14 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 18.02.2015 r.
Korzystanie przez użytkownika wieczystego z nieruchomości
1. Niedokonanie przez użytkownika wieczystego przebudowy i modernizacji budynku znajdującego się na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste w zamian za zwolnienie z obowiązku uiszczenia ceny sprzedaży tego budynku może być uznane za korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie i uzasadniać jej rozwiązanie na podstawie art. 240 KC i art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.);
2. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niej wiążą kolejnego nabywcę prawa użytkowania wieczystego także wtedy, gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
opubl. OSNC 2016/B/36; OSNC 2016/C/39.
V CSK 425/13 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 18.06.2014 r.
Skoro strona nabyła w drodze postępowania upadłościowego prawo użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego do zabudowy mieszkaniowej z określonym terminem obowiązku zabudowy, to nie wykonanie tego obowiązku może stanowić podstawę żądania rozwiązania umowy, nawet jeśli termin jego spełnienia upłynął przed nabyciem tego prawa.
I ACa 295/13 – wyrok SA Warszawa z dnia 05.09.2013 r.
1. Pierwszy użytkownik wieczysty jest związany postanowieniami umowy w części określającej jego obowiązki dotyczące zagospodarowania nieruchomości, niezależnie od tego czy znajdą one wyraz w treści wpisów w księdze wieczystej.
2. Jeżeli użytkownik wieczysty we właściwym czasie nie przeprowadził prac w zakresie rozbudowy i modernizacji budynku położonego na gruncie, a obowiązek ten miał kluczowe znaczenie dla stron umowy i stanowił oczywisty odpowiednik przewidzianego Kodeksem Cywilnym wzniesienia budynku na oddawanym gruncie, to brak jego realizacji oznaczał oczywistą sprzeczność zachowania użytkownika wieczystego z umownie określonym sposobem korzystania z gruntu czyli jego przeznaczeniem.
Sytuacji tej nie zmienia późniejsze zbycie użytkowania wieczystego, przeniesienie użytkowania wieczystego na kolejny podmiot nie powoduje bowiem wygaśnięcia prawa do żądania rozwiązania tego stosunku prawnego już istniejącego po stronie właściciela gruntu. Nie ma tu znaczenia instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż istnienie prawa do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, ani wystąpienia przesłanek je warunkujących, nie wpisuje się w księdze wieczystej. Stąd nie można twierdzić, że brak wpisów w tym przedmiocie działa na korzyść nabywcy prawa.
Zbycie użytkowania wieczystego nie powoduje również, że przed nabywcą otwiera się nowy termin na zagospodarowanie terenu w sposób określony w umowie kreującej to prawo. Postanowienia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego określające sposób korzystania z gruntu, w tym obowiązki użytkownika wieczystego, wiążą nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego, ale także nabywców tego prawa.
3. Pozwanym w sprawie o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego musi być z istoty rzeczy aktualny użytkownik wieczysty, gdyż to jego prawa dotykać będzie rozstrzygnięcie.
Piotr Puchalski
Napisz do autora: p.puchalski@radiogdansk.pl
