Średnie ceny mieszkań w Gdańsku w ciągu trzech lat wzrosły najbardziej w Polsce – podkreśla Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości GetHome.pl. Ostrzega też, że bardzo „skurczyła się” oferta mieszkań do ośmiu tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Marek Wielgo twierdzi, że gdańscy deweloperzy być może przekroczyli akceptowalny próg cen nieruchomości. W konsekwencji zainteresowanie ich sprzedażą może zacząć spadać. – Owszem, liczba kredytów mieszkaniowych jest znacznie większa niż przed rokiem, ale rok temu przecież był to okres pandemiczny. Tymczasem dane Biura Informacji Kredytowej wskazują, że w kwietniu liczba zarówno udzielonych kredytów hipotecznych, jak i wniosków kredytowych, zmalała o około 9 proc. – zauważa.
Ekspert podkreśla też, że w Gdańsku nastąpił gwałtowny spadek sprzedaży mieszkań. – W maju deweloperzy sprzedali ich 435. W marcu było ich niemal dwa razy więcej, więc to jest już drugi miesiąc „zjazdu”. Ale niestety również bardzo zmalała w Gdańsku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W maju było ich zaledwie 204, podczas gdy w marcu ich liczba wynosiła 630. W związku z tym generalnie topnieje oferta mieszkaniowa. Optymistycznym akcentem jest być może to, że według danych Głównego Urzędu Statystycznego pojawiła się szansa, że będzie powstawało więcej mieszkań. Widoczny jest duży wzrost liczby pozwoleń na ich budowę – mówi.
CENY W GDAŃSKU WZROSŁY NAJBARDZIEJ
Analityk wskazuje, że Gdańsk jest miastem, w którym w ciągu ostatnich trzech lat średnie ceny mieszkań wzrosły najbardziej. – Według moich obliczeń był to wzrost rzędu 50 proc. w ciągu trzech lat, podczas gdy na przykład w Poznaniu i Łodzi wyniósł on około 30 proc. Ale o ile w kwietniu odnotowałem wzrost średniej ceny w Gdańsku o 5 proc., o tyle w maju ten wzrost wyraźnie wyhamował, bo wyniósł tylko 1 proc. Może to wynikać właśnie ze zmiany struktury cenowej mieszkań. W Gdańsku deweloperzy wprowadzili w maju do sprzedaży sporą pulę lokali z ceną poniżej średniej, co może wynikać z tendencji wyhamowania wzrostu średniej ceny – podkreśla.
Marek Wielga odnotował też jednak bardzo niepokojące zjawisko. – Mieszkania najtańsze, czyli do siedmiu tysięcy złotych za metr kwadratowy, w Gdańsku jeszcze w marcu stanowiły dziesięcioprocentowy udział w ofercie firm deweloperskich. W maju było ich już tylko 7 proc. Mieszkań, kosztujących od siedmiu do ośmiu tysięcy złotych, w marcu było 34 proc., a obecnie 25 proc. Natomiast wzrósł udział z 14 proc. do 22 proc. lokali w cenach powyżej dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Zresztą we wszystkich miastach bardzo szybko kurczy się oferta mieszkań tańszych – zauważa.
NAJWIĘKSZYM PROBLEMEM JEST NISKA PODAŻ
Ekspert stawia tezę, że głównym problemem firm deweloperskich jest obecnie zbyt mała podaż mieszkań. – Można ją tłumaczyć prawdopodobnie albo malejącą podażą gruntów, albo przeciąganiem procedur administracyjnych, na które deweloperzy bardzo narzekają. Myślę, że w tym biznesie bardzo dużą rolę odgrywają samorządy, to, jak sprawnie radzą sobie z procedurami budowlanymi – podkreśla.
Marek Wielgo wskazuje też na ogólnopolską tendencję powstawania zwiększającej się liczby mieszkań w powiatach czy miejscowościach w najbliższym otoczeniu wielkich aglomeracji. – W przypadku Gdańska widoczny jest wzrost ruchu budowlanego między innymi w powiecie kartuskim i gdańskim – wskazuje.
Ekspert ostrzega przed niebezpieczeństwem, wynikającym z coraz większego angażowania się funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. – Obawiam się, że w najbliższych latach podaż mieszkań na rynku pierwotnym będzie również topniała z ich powodu. Deweloperzy będą sprzedawali mieszkania inwestorom funkcjonalnym, co może zmniejszać podaż i w konsekwencji zwiększać ceny – podkreśla.
