– Potrzebne są regulacje, które ograniczą napływ globalnego kapitału instytucjonalnego na rynek mieszkań w Polsce – twierdzi Michał Cebula, prezes HRE Think Tank. Dodaje, że w tym roku zagraniczne fundusze i banki odpowiadają za około 20 proc. transakcji na rynku nowych lokali w dużych miastach.

Prezes HRE Think Tank zauważył, że fundusze inwestycyjne, które budują portfele mieszkań na wynajem w Polsce, wydają na ten cel miliardy złotych, kupując za jednym zamachem setki czy nawet tysiące lokali. Powołując się na doświadczenia innych krajów, wskazał, że prawie niemożliwe jest kontrolowanie tego napływu – przyczyną jest między innymi unijna swoboda przepływu kapitału.

Michał Cebula zauważył też, że stosowanie ekstremalnych regulacji, takich jak kontrolowanie czynszów czy zapowiedź nacjonalizacji mieszkań, mogą spowodować spadek liczby nowych inwestycji, a przez to potęgować istniejące problemy mieszkaniowe. Jego zdaniem duży napływ kapitału instytucjonalnego skutkuje nie powiększeniem oferty, a wzrostem cen, co powoduje, że mniej osób jest stać na zakup. To z kolei – w jego ocenie – prowadzi do negatywnych skutków społecznych i dlatego należy już teraz ucywilizować niekontrolowany napływ kapitału. – W tym właśnie kierunku podążają rekomendacje przygotowane przez HRE Think Tank przyjęte przez Radę Programową 11. edycji Europejskiego Kongresu Finansowego – napisał.

POPYT ROZLEWA SIĘ NA SĄSIEDNIE RYNKI

Prezes wskazał, że pierwszym i najszybszym do wprowadzenia postulatem jest kontrola dużych transakcji na rynku mieszkaniowym (zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi) przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wyjaśnił, że w 2025 roku portfel mieszkań na wynajem należący do inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70-80 tysięcy, co będzie stanowić połowę rocznej produkcji mieszkań deweloperskich. Dodał, że już częściowe dane za 2021 rok sugerują, że inwestorzy instytucjonalni ściągnęli z rynku mieszkania odpowiadające za minimum 20 proc. transakcji nowymi lokalami na siedmiu największych rynkach. Zauważył, że oddziaływanie tych transakcji jest i będzie znaczące nie tylko w skali lokalnych mikrorynków, ale też w skali całych miast wojewódzkich, a niewykluczone, że także stref podmiejskich. – Dowodów zjawiska rozlewania się popytu na sąsiednie rynki dostarczają nam doświadczenia krajów zachodnich – napisał.

Michał Cebula wskazał, że uzupełnieniem doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów (FINN-ów, Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności.

– Postulujemy jednak, aby to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne, aby mógł w każdej chwili zdecydować, że, mając wolne środki, chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. W ten sposób najemca uzyskiwałby coraz większy udział w prawie własności, a więc też ograniczałby płacony czynsz – wyjaśnił.

KAPITAŁ MA BYĆ INWESTOWANY W NOWE OSIEDLA

Prezes HRE zaznaczył, że dochody REIT-ów (FINN-ów) należałoby zwolnić z podatku dochodowego tylko w przypadku budynków, w ramach których najemcy mają możliwość elastycznego dochodzenia do własności.

– W efekcie REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen – czytamy.

NALEŻY ZAPOBIEGAĆ SPEKULACJOM

Michał Cebula dodał, że dla powodzenia tego mechanizmu przydatny byłby preferencyjny system finansowania takich inwestycji. – Warto rozważyć też szersze włączenie REIT-ów oferujących najem z dojściem do własności do systemu dofinansowania czynszów najmu („Mieszkanie na start”) – wskazał.

Jego zdaniem potrzebne są też regulacje, które będą zapobiegać spekulacyjnym inwestycjom na rynku działek czy samych mieszkań. – Postulujemy więc wprowadzenie daniny od niezabudowanych działek przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (wielorodzinne). Taka danina mogłaby dotyczyć działek niezabudowanych na przykład w ciągu sześciu lat od daty nabycia, a podstawą naliczania mogłaby być cena zakupu – czytamy w analizie.

REGULACJE POMOGŁYBY DOFINANSOWAĆ GMINY

Prezes HRE Think Tank dodał, że dochody te powinny zasilać budżety gmin, na których terenie działka jest położona, a wpływy mogłyby być przeznaczane na prowadzenie polityki mieszkaniowej. Podobną daninę – jego zdaniem – należałoby też wprowadzić na mieszkania, które są przez dłuższy czas niewykorzystywane (nie są wynajmowane ani sprzedane).

PAP/MarWer