To bez wątpienia jedna z atrakcyjniejszych działek w Trójmieście. Dobrze zlokalizowana, skomunikowana i blisko centrum. Bardzo atrakcyjna wydaje się być również cena. Od lat jednak nikt nie chce w nią inwestować. Co takiego jest z „Pekinem”, że nie wabi inwestorów? Owiany teoretycznie złą sławą „Pekin” przy ul. Orlicz-Dreszera w Gdyni to jedna z najatrakcyjniejszych działek w Trójmieście. Z jednej strony park krajobrazowy, z drugiej widok na morze. Teren o powierzchni prawie 53 tys. m2 znajduje się zaledwie 3 km od centrum.
WARTOŚĆ WZRASTA, A OFERT BRAK
Aktualnie działka wystawiona jest na sprzedaż za 28 mln złotych. Problem polega na tym, że od 10 lat ta oferta jest niezmienna i nie znajduje chętnych. W 2008 r. przegłosowano plan zagospodarowania terenu, nieznacznie zmodyfikowano go w 2013 r. „Pekin” wystawiono na sprzedaż właśnie w 2008 r., zaraz po uchwaleniu planu miejscowego, który określił przeznaczenie tego terenu pod osiedla wielorodzinne. Przed ogłoszeniem planu wartość szacowano zaledwie na 15 mln, potem wyraźnie podrożał.
Powody, przez który żaden z deweloperów nie rozpoczął tutaj jeszcze inwestycji mogą być dwa. Po pierwsze – mieszkańcy, których żyje tu około 500. Po drugie – cena. Bo z jej szacunkiem może być kłopot.
PROBLEM DO ROZWIĄZANIA
Jeżeli chodzi o mieszkańców, którzy od 10 lat toczą spory z właścicielami oraz miastem, sytuacja z punktu widzenia właścicieli wydaje się jasna. Mieszkańcy dzierżawią grunty pod swoimi domami na podstawie umowy, która przewiduje trzymiesięczny okres wypowiedzenia w razie np. sprzedaży. Wiadomo, że to się stanie wkrótce, więc w lutym 2017 r. do mieszkańców mają trafić pracownicy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej, którzy będą prowadzić indywidualne rozmowy na temat pomocy w znalezieniu innych domów.
– Jeśli miasto zapewni mieszkańcom tego terenu odpowiednią pomoc, inwestor na pewno się znajdzie. Teren jest atrakcyjny dla inwestora, który jest w stanie zrealizować tak dużą inwestycję mieszkaniową. Cena i wielkość terenu, jak i jego usytuowanie sprawiają, że to trafiona inwestycja, Myślę, że kilku z trójmiejskich deweloperów jest w stanie podjąć się takiej inwestycji – mówił Piotr Zwoliński, dyrektor agencji nieruchomości Pepper House.
WĄTPLIWOŚCI WOKÓŁ CENY
28 mln zł za ten teren to ok. 530 zł za metr „Pekinu”. Próbujemy porównać ceny działek w Gdyni. Ponad 2 tys. zł kosztuje metr działki na Kamiennej Górze. Ale – to inna lokalizacja, inna atrakcyjność, mniejsza działka. W portalu ogłoszeniowym znajdujemy dużą działkę w Chyloni. Poniżej 200 m zł za m kw. Ale tu nie powstanie porównywalne osiedle mieszkaniowe – plan przewiduje inne funkcje (przemysł lub usługi). Szukamy dalej – działka na Leszczynkach – 570 zł za m kw. Mniejsza, ale cena podobna. Jak się wydaje, wycena „Pekinu” na 28 mln zł nie jest „kosmiczna”, ale nie jest wyjątkową „okazją”.
Ale są też wyceny podbijające cenę. Plan zagospodarowania miejscowego, przygotowanego przez Gdynię, dokładnie określa parametry zabudowy. Na podstawie zapisów takich jak powierzchnia, intensywność zabudowy oraz maksymalne wysokości budynków można zakładać, że da się „na Pekinie” wybudować około 80 tys. m2 powierzchni mieszkań. Jeśli teren będzie odpowiednio przygotowany, można liczyć podobnie jak jeden z dużych deweloperów, który niedawno wybudował osiedla przy Dembińskiego, niedaleko wzgórza Orlicz-Dreszera. Tam m2 mieszkania bez problemu sprzedał się za cenę od 6,5 tys. do 8 tys. złotych za m2. To pokazuje, że cena działki „przypisana” do metra powierzchni mieszkaniowej może wynosić nawet 500 zł.
– Jest to stawka na bazie obliczeń, które określają opłacalność zakupu działki przez dewelopera. Takie wyliczenia sugerują, że działka obejmująca Pekin mogłaby być warta nawet 40 mln złotych, bo będzie tam 80 tys. m powierzchni mieszkaniowej – dodaje jeden z gdyńskich specjalistów rynku deweloperskiego.
OSIEDLE DLA TYSIĘCY MIESZKAŃCÓW
Na takim osiedlu mogłoby powstać nawet 1500 mieszkań o średniej powierzchni 50m2. To oznacza, że pomieściłoby nawet sześć raz więcej ludzi niż obecnie.
Znawcy rynku zgodnie przyznają, że cena nie jest problemem w zagospodarowaniu Pekinu, a brak ofert może wynikać tylko z tego, że żaden deweloper nie chce być kojarzony z przymusowym przesiedleniem. Kiedy kwestia mieszkańców zostanie jednoznacznie wyjaśnione, kupiec może się szybko znaleźć.
