Koniec osiedli bez dróg dojazdowych. Trwają prace nad przepisami, które mają ucywilizować rynek inwestycji mieszkaniowych w Polsce.

Gośćmi audycji Iwony Wysockiej byli Michał Bryła – prezes firmy deweloperskiej „Siódme Niebo” oraz Maciej Brożek – pełnomocnik ds. rozwoju w firmie „Torus”.

W zamian za uchwalenie planu miejscowego dla inwestycji, inwestor będzie zobowiązany do wybudowania drogi dojazdowej, żłobka, przedszkola a nawet szpitala, które potem będzie musiał przekazać na rzecz gminy. Wiążąca będzie umowa urbanistyczna podpisywana przed notariuszem.

Prezes firmy deweloperskiej przekonuje, że obecnie koszty dodatkowych inwestycji są bardzo zróżnicowane i zależą od wielkości miejscowości, w której realizowane jest zamierzenie budowlane i stopnia rozwoju istniejącej już infrastruktury drogowej.

– W przypadku naszej inwestycji w Baninie, małej miejscowości, gdzie w większości drogi nie są robione docelowo, lecz tymczasowo z płyt, ze względu na to, że dojdzie jeszcze kanalizacja i media, koszty pokrywa deweloper. W momencie kiedy cała infrastruktura jest zrealizowana, budowana jest droga asfaltowa, której koszty pokrywa gmina. W przypadku inwestycji w Gdańsku, podpisuje się umowę z miastem o przekazanie pieniędzy na rzecz miasta lub umowę notarialną na zobowiązanie do wykonania infrastruktury drogowej – przekonuje Michał Bryła.

INWESTORZY PRZYGOTOWANI SĄ NA PONOSZENIE DODATKOWYCH KOSZTÓW

Maciej Brożek z firmy Torus przekonuje, że sytuacja dużych inwestorów w nieruchomościach komercyjnych od wielu lat się nie zmienia. Zapewnia, że każda duża inwestycja komercyjna to także szereg mniejszych inwestycji obok, związanych m. in. z przebudową układów drogowych, dobudową wjazdów i wyjazdów, modernizacji infrastruktury w pasie drogowym, który sąsiaduje z inwestycją.

– Inwestor budujący centrum handlowe, biurowe lub logistyczne od wielu lat musi być przygotowany na poniesienie kosztów pokrywających doprowadzenie dojazdu i mediów – mówi Brożek.

BĘDZIE BARDZIEJ UPORZĄDKOWANIE

Tak jest obecnie, natomiast zmiany, które mają wejść w życie w 2018 roku zakładają, że do kosztów związanych z budową infrastruktury dojdą także wydatki związane z budową żłobka, przedszkola, a nawet szpitala.

– Potrzebne jest uregulowanie tego typu spraw, gdyż obecnie wiele zależy od przedsiębiorczości samorządu danego miasta, wobec czego te sprawy regulowane są różnie. Zupełnie inaczej jest w Gdańsku, inaczej w Gdyni a jeszcze inaczej w Żukowie – podkreślają goście.

Przygotowywane przepisy pomogą urzędnikom mniejszych gmin we właściwym zarządzaniu inwestycjami i przygotowaniu planów zagospodarowania.  

„RZECZOZNAWCY BĘDĄ MIELI PEŁNE RĘCE ROBOTY”

Generalna zasada w nowym kodeksie urbanistyczno-budowlanym to określenie wymiaru dodatkowych zobowiązań związanych z budową infrastruktury w sposób proporcjonalny do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu.

– Najważniejsze jest więc precyzyjne określenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, kiedy nieruchomość stoi odłogiem albo są to stare zabudowania i zaplanowanie w jaki sposób i ile ona zyska na wartości. To będzie największa trudność. Rzeczoznawcy będą mieli pełne ręce roboty. Niewątpliwie będą na tym tle konflikty, samorządy na pewno będą chciały tą wartość podnosić – twierdzi ekspert.

Z drugiej strony wprowadzenie jednolitych stawek wartości procentowych może się przyczynić do tego, że wszyscy będą mieli jednakowe szanse – zarówno urzędnicy jak i deweloperzy.
– Od strony nieruchomości niekomercyjnych, bardzo bym chciał żeby te przepisy poukładały proces inwestycyjny. To będzie z korzyścią dla obu stron – zapewnia prezes firmy deweloperskiej.

CZY MIESZKANIA PODROŻEJĄ?

Ustawa nie powinna wpłynąć drastycznie na koszty mieszkań, ze względu na to, że już dzisiaj deweloperzy muszą ponosić pewne koszty budowania infrastruktury, które nie wpływają na ceny. Jeżeli więc założymy, że w przyszłości kwoty tych inwestycji będą podobne, to nie wpłynie znacząco na ceny nieruchomości, jeżeli natomiast koszty będą dwukrotnie większe, to już niestety może podnieść ceny mieszkań.

– Ustawa musi wyraźnie określać procentowy udział partycypacji kosztów infrastruktury dookoła – zapewniają eksperci – aby uniknąć sytuacji w której – w przypadku inwestycji kilku deweloperów – ten, który będzie budował na końcu, poniesie największe koszty sfinansowania infrastruktury np. budowę szpitalu. Najrozsądniejsze będzie uzgodnienie procentowego udziału maksymalnego.

– Im więcej będzie możliwości interpretacji tej ustawy, tym więcej będzie sporów. Im będzie precyzyjniej dopracowana, tym szybciej będą przebiegały inwestycje. A od szybkości realizowania inwestycji zależy też przyszła cena nieruchomości – dodaje Michał Bryła.

hb